关于中国房地产，读懂政策才是第一战略！
【导读】中国的房地产是政策市场，先别讲什么战略，读懂政策是第一战略，这是任志强为什么屡次预测都对了，而经济学家预测都错了的原因。
一、去年与今年的刺激，可以与温家宝四万亿相比
大家都知道，中国房地产首先是一个货币现象，当年的四万亿出来，加上各地使用的的杠杆，总量达到几十万亿，这么多钱往哪儿流?
答案是房地产接盘，结果是房地产价格大涨，象恒大这样面临倒闭的企业起死回生。
（本文作者姜汝祥博士：万科千亿战略总顾问、世联独立董事、中国城镇化联盟主席、锡恩咨询董事长）
那么今年的情况如何呢？我们看看深圳的数据吧，深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿，但是
2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。
2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。
也就是说，2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！
结果深圳的房价就达到了天价，进入所谓的十万元时代，导致政府出台限价。
二，大涨导致的是中央决策层意见的分化，哪种意见占上风？
大家可能注意到，五月份《人民日报》刊登了权威人士的文章，严厉批评目前强刺激的宏观经济政策，要求不要为了短期经济刺激牺牲中国经济的活力。
中央高层通过报纸公开指责强刺激的经济政策，为此出了单行本，这是少见的现象，作为市场的反映，股市立即下滑，因为大家知道，这是要刹车的节奏。
大家可以注意另一个现象，那就是目前警察各地到处抓P2P，也就是所谓的互联网金融，为什么要抓他们，看看下图就知道了，我们的非金融机构债务比全球几乎第一了，怎么可能不抓人？
那房地产情况可能比金融体系更可怕，因为这些债务最后都是银行的,所以，中央高层出面否定强刺激，只能说明，上层比我们清楚，这样玩下去，大家都玩完了。
三，最后疯狂，最后机会：抓紧出货，抓紧转型才是出路
我的结论是：
第一，房地产很快将迎来再次收缩。
第二，目前的疯狂是最后一次了，大家抓紧时间出货，抓紧转型。
两会上住建部长陈政高说当前房地产销售实现由负转正，去年销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%，这种态势1、2月份继续保持，这就充分说明了政府的态度：房地产销售转好了，就会带动投资与相关的产业，中国经济就有可能保持增速，就可以带动就业，“大众创业，万众创新”是对的，但太慢了，“只有房地产才能救中国”的逻辑是政府最喜欢的逻辑。
有人说，姜博士，不对呀，现在房地产销售火爆，只有一二线城市，可三四线仍然库存严重呀。这你就不懂房地产了，在中国，房地产是两个现象的统一，一个是货币现象，另一个是从众心理。现在货币已经放水了，一二线销售大涨，这样的心理一定会传递到三四线。
更重要的是，杠杆一样会在三四线发挥作用，买房又是中国最喜欢的财富保值手段，股市又这么差，手里有点钱，眼看货币要贬值，怎么办？买房仍然是最可靠的投资保值手段，三四线城市也一样会有一轮房地产销售热潮，所以，请房地产公司的老板注意了，这是极好出逃的机会，也可能是最后一次机会了。
以上分析，是两会传递的第一个政策信号，中国的房地产是政策市场，先别讲什么战略，读懂政策是第一战略，这是任志强为什么屡次预测都对了，而经济学家预测都错了的原因。
那大家也许会问，如何转型？我这些年研究房地产转型，提出了四化逻辑：资产证券化，开发城镇化，利润服务化，营销电商化。
资产证券化：房地产老板看似有钱，其实最穷的就是房地产老板，因为你们的资产都沉淀在房地产存量资产中了，帐面上有钱，但实际上没现金，结果等于无钱，出路是通过证券资本市场，把资产证券化。
开发城镇化：城镇化是国际趋势，谁也阻碍不了，土地仍然是中国最值钱的资产，只是城镇化的开发模式需要通过金融模式设计来走，不然无法解决短期投入问题。
利润服务化：房地产公司的利润是开发的项目利润，未来房地产主要利润应当来自于服务，特别是很多公共服务，比如物业，小区商业，业主服务，这些领域看看国外就知道其价值了